Abogado de Responsabilidad del Propietario en Miami

Este condado tiene una densidad enorme de edificios en condominio, complejos de apartamentos y propiedad comercial administrada por terceros. Eso significa que la pregunta de quién responde casi nunca se contesta preguntando: se contesta con el contrato de arrendamiento, los contratos de servicio y las minutas de la junta, que aquí existen y normalmente se pueden conseguir.

Qué hacer después de un caso de responsabilidad del propietario en Miami

Repórtelo por escrito a quien administra la propiedad

A la administración del edificio, no solo al guardia. Pida copia. Una propiedad que después dice que nunca supo del incidente es una contra la que hay que probar primero que ocurrió.

Fotografíe el peligro y su contexto

Lo que falló, y también el letrero que no estaba, la luz que no servía, la reja que no cerraba. El contexto es lo que convierte un accidente en un patrón.

Averigüe quién es quién

El dueño, la administradora, la asociación de condóminos, la empresa de limpieza y la de seguridad son entidades distintas con seguros distintos. Casi nunca es obvio desde la puerta, y muy seguido lo que decide el caso está con una empresa con la que usted jamás habló.

Exija por escrito que conserven el video y los reportes

Cámaras, bitácoras de mantenimiento, reportes de incidentes previos y minutas de junta donde se hayan discutido quejas. Los ciclos de video son cortos y las minutas se archivan lejos.

Vea a un médico y siga el tratamiento

Sin huecos. Es lo mismo que en cualquier reclamo de lesiones y aquí pesa igual: el expediente continuo es lo que sostiene la parte del daño.

Pida el nombre de la empresa administradora, no solo el del edificio

El nombre del edificio no sirve para demandar a nadie. La administradora, la asociación y la empresa de mantenimiento son entidades registradas con seguros propios, y sus nombres están en la recepción o en el registro estatal.

Dónde ocurren en Miami-Dade

• Áreas comunes de edificios en condominio: vestíbulos, elevadores, escaleras y albercas
• Estacionamientos de varios niveles, con iluminación y drenaje que le tocan a alguien más que al negocio de abajo
• Complejos de apartamentos, donde la seguridad y la iluminación las decide un administrador
• Centros comerciales y plazas, con la banqueta y el andador a cargo del dueño y no del local
• Hoteles y resorts de las playas, con varias empresas entre el letrero y el dueño real
• Marinas y muelles, con superficie mojada y barandal expuesto al salitre

Qué los causa

• Escaleras y rampas fuera de código en edificios viejos, sin pasamanos o con escalones desiguales
• Barandales de balcón que no cumplen altura ni separación en edificios de altura
• Elevadores y escaleras eléctricas con mantenimiento diferido
• Iluminación insuficiente en garajes y pasillos, sobre todo en niveles inferiores
• Albercas sin barrera, sin salvavidas y sin la señalización de profundidad requerida
• Fugas y filtraciones que dejan agua en el mismo punto todos los días
• Obras de remodelación sin delimitar dentro de propiedades en operación
• Puertas automáticas y torniquetes con sensores descalibrados en accesos de mucho tráfico

Las lesiones que vemos, y qué decide cada una

Fracturas por caída de altura

Escaleras, andamios de mantenimiento y balcones. Producen fracturas múltiples y cirugías por etapas, y el caso se valora sobre lo que queda después y no sobre la cuenta del hospital.

Lesión cerebral y de médula

Los casos de más valor de esta práctica. La atención de por vida, las adaptaciones a la vivienda y la vida laboral perdida dominan por completo la cifra, y se documentan con un plan de vida y un economista.

Ahogamiento y casi ahogamiento

En un condado con albercas en casi todos los edificios, es un reclamo recurrente. El daño neurológico de un casi ahogamiento se mide en décadas de atención.

Lesiones por caída de objetos

En edificios en obra o en remodelación parcial mientras siguen operando. Producen fracturas de cráneo y de hombro y son de los casos donde la responsabilidad se reparte entre la propiedad y el contratista.

Lo que decide el reparto es quién controlaba el área en ese momento, y eso está en el contrato de obra y en las bitácoras de acceso.

Lesiones de cadera en adultos mayores

Es la lesión que más cambia una vida de esta práctica. Una fractura de cadera a los setenta años trae cirugía, rehabilitación larga y muy seguido no volver a vivir solo, y el valor del caso está en esa segunda parte y no en la cuenta del hospital.

Se documenta con el médico tratante y con una evaluación de vida independiente, no con una descripción en la demanda.

Qué exige probar la ley de Florida

Lo que hay que probar

Que había una condición peligrosa, que el dueño o el ocupante sabía de ella o debía saberlo, y que no la arregló ni la advirtió. Lo segundo es el centro del caso y se prueba con documentos: bitácoras, quejas anteriores, minutas y reportes de inspección. Cuando lo que falló fue una construcción o una remodelación, Fla. Stat. § 553.79 y el código de edificación son parte de la respuesta.

Quién responde

El dueño, la administradora, la asociación y los contratistas pueden responder a la vez y cada uno carga su propio seguro. Cómo se ordena eso está completo en la página estatal de esta práctica.

Todo esto está completo en abogado de responsabilidad del propietario en florida. Esta página es la parte de Miami-Dade.

Qué hay que conseguir, y en qué orden

• El video, por escrito y nombrando las cámaras, la fecha y una ventana que empiece antes del incidente
• El reporte de incidente que llenó la propiedad, que no entregan si no se los piden
• Las bitácoras de inspección y mantenimiento del área, y las órdenes de trabajo del mismo defecto
• Las minutas de la junta y los estudios de reservas, cuando es una asociación
• El contrato de arrendamiento y los contratos con proveedores, que dicen quién mantenía qué
• El historial de llamadas a la policía de esa dirección, cuando el reclamo es de seguridad

Quién llevaría su caso

Cómo manejan estos reclamos las aseguradoras

Las propiedades grandes de Miami-Dade se defienden con departamentos de riesgo y con abogados desde el primer aviso.

Dicen que la condición era abierta y obvia.

Es la defensa estándar. Se contesta con la iluminación, el ángulo, el tráfico de gente y lo que la propiedad sabía de incidentes anteriores en el mismo punto.

Señalan al contratista, y el contratista señala a la propiedad.

Es una razón para incluir a los dos y dejar que se repartan la culpa, no para escoger.

Dicen que el video no existe o que ya se borró.

Cuándo se mandó la exigencia de preservación decide qué pasa después de eso, y no siempre a favor de ellos.

Ofrecen las facturas médicas y nada más.

Las facturas son el piso del reclamo. El dolor, el trabajo perdido y lo que viene son rubros aparte.

Dicen que el área estaba delimitada.

Delimitada con qué, desde cuándo, y si se veía desde donde usted venía caminando. Es una afirmación fotografiable y muy seguido no hay foto de ellos.

Dicen que la persona ya se caía antes.

El historial médico se revisa completo y muy seguido dice lo contrario. Que alguien sea mayor no es una defensa contra una condición peligrosa que la propiedad conocía.

Entregan bitácoras de limpieza llenadas todas con la misma letra.

Un registro creado después del hecho es en sí mismo un problema, y se detecta comparándolo contra los horarios reales de personal.

Qué puede incluir un reclamo

El tratamiento, el que ya fue y el que falta

Con la parte futura documentada por los médicos tratantes.

El ingreso y la vida laboral

Lo perdido y lo que ya no se va a poder ganar.

Dolor, sufrimiento y desfiguración

Rubros aparte del costo médico.

La atención de por vida

En lesión cerebral o de médula es la parte dominante y se documenta con un plan de vida.

Lo que se reembolsa al final

Salud, Medicare y Medicaid se reembolsan de la recuperación, y el monto se negocia.

El tiempo que tuvo que faltar un familiar

Cuando alguien tuvo que dejar de trabajar para acompañar la recuperación, esa pérdida se documenta y forma parte del reclamo.

Las adaptaciones y el equipo

Lo que hubo que comprar o modificar para poder vivir con la lesión, con evaluación y cotizaciones detrás.

Lo que hemos recuperado

Por qué Wolf & Pravato en Miami

Lo que decide estos casos casi siempre lo guarda una empresa con la que usted nunca trató: la administradora, la de limpieza, la de seguridad. Averiguar quién es cada quién y exigirles por escrito que conserven sus papeles es lo primero que hacemos, y se hace desde Brickell la misma semana.

Atendemos en español desde la primera llamada, la consulta es gratis y no cobramos honorarios a menos que ganemos.

Los edificios de Miami-Dade generan papel que las propiedades pequeñas no generan: evaluaciones de seguridad, bitácoras de control de acceso, reportes de incidentes y minutas de junta donde se discutieron quejas. Cuando una administradora opera para un dueño, muy seguido responden los dos y cada uno carga su propio seguro.