Abogado de Responsabilidad del Propietario en Florida
A usted lo lesionaron o lo atacaron en una propiedad que alguien más tenía la responsabilidad de mantener segura, y casi siempre resulta que ya lo sabían. Nosotros seguimos desde aquí. Llame al 954-522-5800 para una consulta gratis. No paga nada a menos que ganemos. Atendemos estos casos desde cinco oficinas en Florida, de Fort Lauderdale a Fort Myers.
Estos casos giran alrededor de lo que el dueño ya sabía. El historial de llamadas a la policía por esa misma dirección, los reportes de incidentes anteriores y las quejas de inquilinos normalmente son cosas que sí podemos conseguir, y son las que convierten un "nadie podía haber predicho esto" en un patrón documentado sobre el que el dueño decidió no actuar.
Acompañando a familias de Florida en reclamos de responsabilidad del propietario por más de treinta años
Un reclamo de responsabilidad del propietario llega en un momento difícil, casi siempre cuando las cuentas siguen llegando y nadie le ha explicado qué sigue. Usted no tiene que resolverlo solo. Los abogados de esta foto llevan estos casos en todo Florida desde 1993, y uno de ellos va a llevar el suyo desde la primera llamada hasta el último cheque.
Llame al 954-522-5800 para una consulta gratis y un abogado litigante le dice hoy mismo si tiene un caso. Usted no nos paga nada a menos que ganemos, y trabajamos desde cinco oficinas entre Fort Lauderdale y Fort Myers.
Conozca a los abogados →Qué hace la ley de Florida con un reclamo de responsabilidad del propietario
La propiedad va a decir que era imprevisible, y su aseguradora va a buscar la forma de que sea culpa suya por estar ahí. Mientras tanto usted está lidiando con la lesión, con el tiempo sin trabajar, y con una compañía administradora que dejó de contestar las llamadas. Probar qué les habían advertido antes de que pasara es nuestro trabajo, y empezamos el día que usted llama.
La responsabilidad del propietario cubre todo lo que le pasa a alguien por el estado de una propiedad: un escalón que cedió, una agresión en un estacionamiento sin luz, algo que se cayó de un anaquel, un barandal de balcón que se soltó. Abajo está lo que pide la ley en cada uno de esos casos, a quién se le puede reclamar, y cómo se arma un caso con registros que la propiedad preferiría no entregar.
Un reclamo de responsabilidad del propietario en Florida generalmente se tiene que presentar dentro de dos años. Lo que la propiedad le debía depende de por qué estaba usted ahí, y el caso se decide por lo que el dueño sabía o debía haber sabido del peligro. La evidencia que contesta eso es el video y los registros de mantenimiento que controla la propiedad.
El plazo que termina un reclamo de responsabilidad del propietario en Florida
El plazo para presentar es el largo. Todo lo que prueba el reclamo corre con un calendario mucho más corto del que nadie le avisa.
Dos años para presentar
La mayoría de los reclamos por un accidente ocurrido el 24 de marzo de 2023 o después se tienen que presentar dentro de dos años. Un accidente anterior conserva los cuatro años que regían cuando ocurrió. El plazo lo fija Fla. Stat. § 95.11 y corre desde el día en que ocurrió. Cuando alguien murió, el reclamo es una acción por muerte por negligencia con dos años corriendo desde la fecha de la muerte.
Semanas, para la grabación
Casi toda propiedad comercial de Florida graba de forma continua y se sobrescribe en ciclo, comúnmente a los 30 días. Nadie aparta su incidente a menos que una carta escrita nombre las cámaras, la fecha y la ventana de tiempo, y una vez que el ciclo da la vuelta el video se perdió en lugar de que se lo estén negando.
Una propiedad que recibió esa carta y después dejó que se sobrescribiera tiene un problema serio frente a un jurado. Una propiedad a la que nadie le escribió no tiene ninguno.
Meses, para los registros que muestran lo que se sabía
Bitácoras de inspección y mantenimiento, órdenes de trabajo, quejas anteriores sobre el mismo defecto, reportes de incidentes de seguridad de la misma dirección, y los contratos con proveedores que dicen quién era responsable. La conservación va de unos meses a un par de años, y esos son los documentos que deciden el caso en lugar de describirlo.
La propiedad pública corre con su propio calendario
Un tribunal, una escuela, un parque, una estación de transporte o un estacionamiento municipal caen bajo Fla. Stat. § 768.28: aviso por escrito a la agencia y, en la mayoría de los casos, al Department of Financial Services, un periodo de espera antes de demandar, y topes de $200,000 por persona y $300,000 por incidente sin importar la lesión.
A quién se le puede reclamar
Una propiedad con regularidad son cuatro empresas, y cada una va a señalar a otra. Cuál responde se resuelve con el contrato de arrendamiento y los contratos de servicio, no con lo que alguien diga por teléfono.
- Quien controlaba el área. Lo que normalmente importa es el control y no la propiedad. El negocio que opera el espacio normalmente es la parte con el deber de inspeccionarlo, mantenerlo seguro y advertir sobre lo que no se puede arreglar de inmediato.
- El dueño del edificio. En casi toda propiedad comercial es una empresa distinta del inquilino, con el contrato repartiendo quién mantiene qué. La estructura, el techo, los andadores, la iluminación y los estacionamientos comúnmente se quedan con el dueño aunque el piso de venta no.
- La empresa administradora. Los centros comerciales, los parques de oficinas y los complejos de apartamentos normalmente los opera un administrador bajo contrato, con su propio personal, su propio calendario de inspección y su propia póliza. Muy seguido es la parte que de verdad sabía del problema.
- Una asociación de condóminos o de propietarios. Las áreas comunes le pertenecen a la asociación, y Florida tiene una cantidad extraordinaria de ellas. Normalmente podemos conseguir las minutas de la junta, los presupuestos, los estudios de reservas y los registros de mantenimiento, y con regularidad muestran que el defecto se había planteado antes de que alguien se lastimara.
- Un contratista, incluido un contratista de seguridad. La empresa que construyó la rampa, que dio servicio al elevador, que mantuvo la alberca o que puso a los guardias. Cada uno tiene un contrato que define a qué se comprometió, y un reclamo contra él sobrevive aunque la propiedad misma tenga poca cobertura.
- La persona que causó el daño, en un caso de agresión. Un reclamo contra un agresor existe y normalmente no vale nada, que es justo por lo que importa el reclamo contra la propiedad. Ahí la pregunta no es quién dio el golpe sino si la propiedad sabía que su lugar era peligroso y no hizo nada.
Cómo corre de verdad un caso de responsabilidad del propietario en Florida
La primera pregunta en un caso de propiedad no es qué pasó. Es por qué estaba usted en la propiedad, porque eso decide qué le debía la propiedad antes de que se discuta cualquier otra cosa.
- Establezca en qué categoría estaba. A alguien invitado a una propiedad en beneficio del dueño, un cliente o el invitado de un inquilino, se le debe lo más: cuidado razonable para mantener el lugar seguro y para advertir sobre peligros ocultos. A un invitado social se le debe menos. A alguien sin derecho a estar ahí se le debe menos todavía, y la diferencia decide el caso antes de llegar a los hechos.
- Cuando alguien no tenía permiso de estar ahí. Fla. Stat. § 768.075 lo establece. A un intruso no descubierto un dueño solo le debe el deber de evitar conducta intencional que cause lesiones, y ningún deber de advertir. A uno cuya presencia se conoce, el dueño tiene que evitar negligencia grave y conducta intencional y advertir de peligros conocidos que no sean fácilmente observables. Hay inmunidad aparte cuando la persona estaba por encima del límite legal de alcohol o alterada por una sustancia controlada, que no aplica cuando el daño lo causó negligencia grave o conducta intencional.
- Cuando fue algo derramado o tirado en un piso. Fla. Stat. § 768.0755 rige esa situación más angosta. El resto del derecho de propiedad no está limitado por ella, y tratar todo reclamo de propiedad como si lo estuviera es un error común y caro.
- El video se preserva, por escrito, de inmediato. Nombrando las cámaras, la fecha y una ventana que empiece bastante antes del incidente. Lo que más importa muy seguido es el periodo anterior, porque eso es lo que muestra cuánto tiempo existió el peligro y quién pasó al lado.
- Se exigen los registros que contestan la pregunta del conocimiento. Bitácoras de inspección, órdenes de trabajo, quejas anteriores, reportes de incidentes de la misma dirección y los contratos con proveedores. En un reclamo de seguridad eso incluye el historial de llamadas a la policía de la propiedad, que es público y que nadie en la propiedad puede editar.
- Demanda, descubrimiento y el testigo corporativo. Fla. Stat. § 47.011 pone el caso donde ocurrió o donde está el demandado. El descubrimiento alcanza las propias políticas de la empresa y a la persona que designe para explicar si las siguió, que sirve más que el recuerdo de cualquier empleado individual.
- Mediación, y después una oferta formal. La mayoría de los tribunales de Florida exigen mediación antes del juicio. Fla. Stat. § 768.79 permite que cualquiera de las partes sirva una oferta formal, con honorarios de abogado corriendo desde una oferta rechazada a la que la sentencia le gana por lo menos 25 por ciento.
Cuánto vale el reclamo, y cómo se arma esa cifra
Estos reclamos se valoran como cualquier caso de lesiones, y después se ajustan por un argumento que la defensa hace en absolutamente todos.
La atención médica, pasada y futura
Todo lo facturado y lo que los médicos tratantes digan que falta. Las caídas de altura, las lesiones por aplastamiento y las agresiones producen lesiones que se tratan de forma conservadora durante meses antes de que llegue la decisión quirúrgica.
El ingreso, y la capacidad de ganarlo
El sueldo perdido, y aparte el trabajo que ya no es posible. La segunda se establece con un economista y con los médicos tratantes y normalmente es la cifra más grande cuando hay trabajo físico de por medio.
Dolor, sufrimiento, y lo que deja una agresión
En un caso de seguridad esto muy seguido incluye una lesión psicológica que dura más que la física, y se prueba con expedientes de tratamiento en lugar de afirmarse. La gente retrasa ese tratamiento por vergüenza, y la demora se usa en su contra.
A la vista y evidente, y la línea del 50 por ciento
La defensa en casi todo reclamo de propiedad es que el peligro estaba ahí para verse. La culpa se reparte bajo Fla. Stat. § 768.81, así que la indemnización baja por la parte que le pongan a usted, y desde marzo de 2023 quien resulte más del 50 por ciento responsable de su propio daño no recupera nada.
Que un peligro fuera visible no acaba con el reclamo: una propiedad de todos modos tiene que mantener lo que controla, y la iluminación, la distribución y lo que la persona estaba haciendo pesan sobre lo que razonablemente se podía ver. Sí significa que el argumento se hace temprano y con fuerza.
Lo que se reembolsa de la recuperación
El seguro de salud, Medicare y Medicaid se reembolsan de lo que se recupere, y Fla. Stat. § 768.76 impide que esos pagos se descuenten de la indemnización porque el derecho de reembolso ya existe.
Daños punitivos, en el caso raro
Fla. Stat. § 768.72 exige que un tribunal vea evidencia antes de que los daños punitivos siquiera se puedan alegar, y después conducta intencional o negligencia grave probada con evidencia clara y convincente. Una propiedad que sabía de delitos violentos repetidos y de todos modos recortó su seguridad puede llegar a esa línea. La mayoría de los casos de propiedad no.
Qué cambia de una parte de Florida a otra
Dos cambios importan más que la geografía en estos reclamos: qué tipo de propiedad es, y un estatuto que la Legislatura aprobó en 2023 del que casi nadie ha oído hablar.
Los complejos de apartamentos ahora tienen una presunción que se pueden ganar
Fla. Stat. § 768.0706 le da al dueño o al operador principal de una propiedad residencial multifamiliar una presunción en contra de la responsabilidad por delitos cometidos en el lugar por terceros, cuando la propiedad implementa sustancialmente una lista específica de medidas de seguridad: cámaras en los puntos de entrada y salida con video recuperable durante 30 días, estacionamiento iluminado a un nivel indicado del anochecer al amanecer, iluminación en andadores y áreas comunes, cerrojos de una pulgada en las puertas de las unidades, seguros en ventanas y puertas corredizas, portones de alberca con llave, mirillas, una evaluación de prevención del delito de la propiedad, y capacitación en seguridad para el personal.
Así que un reclamo de seguridad contra un complejo de apartamentos ahora empieza por establecer cuáles de esas tenía de verdad la propiedad, punto por punto. Donde la lista se cumplió el reclamo es mucho más difícil. Donde no se cumplió, el estatuto se convierte en una lista de lo que la propia Legislatura dijo que la propiedad debía haber hecho.
Una cadena nacional es un adversario distinto de un dueño local
Los minoristas grandes, los grupos hoteleros y las cadenas de restaurantes pagan ellos mismos la primera rebanada sustancial de cualquier reclamo, así que quien decide es un departamento interno de riesgos y no un ajustador. También llevan buenos registros, y eso corta para los dos lados. Una propiedad de un solo local con una póliza ordinaria no se comporta ni parecido, y sus registros muy seguido son delgados o no existen, lo cual es su propia clase de evidencia.
Hoteles, resorts, marinas y atracciones
Florida tiene más de estos que ningún otro lugar, y una lesión en uno normalmente involucra a alguien que vive en otra parte, tratamiento en otro estado, y varias empresas entre el letrero del edificio y quien de verdad es el dueño. Esos casos tardan más por razones ajenas a la lesión.
Un historial comprobado, en cualquier parte de Florida
Nuestras cinco oficinas van de Fort Lauderdale a Fort Myers. Una propiedad en un condado donde no tenemos oficina sigue siendo nuestro caso, y hemos litigado en tribunales de toda Florida.
El seguro detrás de un reclamo de responsabilidad del propietario en Florida
Aquí no hay equivalente de la cobertura que le paga las primeras facturas a una víctima de accidente de auto, y ese hecho hace más daño en el primer mes que cualquier otra cosa de esta página.
No paga nada de forma automática, y la espera se vuelve el argumento
Después de un choque de carro, su propia póliza paga las primeras facturas médicas sin importar quién tuvo la culpa. Después de una lesión en una propiedad no existe nada parecido. La aseguradora del otro lado paga cuando acepta responsabilidad o cuando la obligan, y eso está a meses de distancia en el mejor de los casos.
Así que la gente espera para ir al médico, y el hueco en los expedientes se vuelve la defensa: si era serio, por qué no hubo tratamiento en tres semanas. Vaya con el seguro de salud, deje que el reembolso se resuelva al final, y no deje que una pregunta de cobertura decida un tratamiento médico.
Responsabilidad general comercial, y cuánta hay
Un negocio o un arrendador lleva cobertura de responsabilidad por la cantidad que haya comprado. Fla. Stat. § 627.4137 exige que los límites de cada póliza conocida, incluidas las capas de exceso y paraguas, se revelen en una declaración jurada dentro de 30 días de una solicitud escrita. En una lesión seria esa carta sale temprano, porque la respuesta decide si un demandado alcanza.
Las asociaciones, y las pólizas detrás de ellas
Una asociación de condóminos o de propietarios lleva su propia cobertura, y la empresa administradora y los contratistas de mantenimiento llevan las suyas. Varias pólizas detrás de un solo andador es lo normal, y cada una se encuentra pidiéndola y no porque se la ofrezcan.
A veces existe un beneficio médico chico
Algunas pólizas comerciales traen un beneficio modesto de pagos médicos que paga sin importar la culpa. Nadie lo ofrece por su cuenta. Aceptarlo no cierra un reclamo, aunque cualquier cosa que le pongan enfrente para firmar junto con él la debe leer un abogado primero.
Un ente público, y el tope
Fla. Stat. § 768.28 limita a un demandado del gobierno a $200,000 por persona y $300,000 por incidente sin importar el daño, y cualquier cosa por encima requiere que la Legislatura apruebe una ley. Es el hecho más consecuente en algunos de estos casos y se establece al principio en lugar de descubrirse al final.
Seguridad negligente, y el resto de la responsabilidad del propietario
Por qué se demanda al dueño y no solo al agresor
Porque una condena penal rara vez compensa a la víctima, y el agresor normalmente no tiene con qué responder. El reclamo civil hace una pregunta distinta: si el dueño de la propiedad ya sabía que esa dirección tenía un problema y no tomó medidas razonables.
Esa es una pregunta sobre los registros del dueño, no sobre el agresor. Y muy seguido hay dos empresas responsables con pólizas separadas: la administradora que controlaba las decisiones diarias de seguridad y el dueño que controlaba el presupuesto.
Qué pedimos
- El historial de llamadas a la policía por esa dirección en los años anteriores
- Reportes previos de incidentes y de lesiones en la propiedad
- Quejas de inquilinos o de huéspedes sobre lo mismo
- Órdenes de trabajo por portones rotos, cerraduras y luces apagadas
- Cualquier evaluación de seguridad que el dueño haya encargado y luego guardado
Lo que hemos recuperado en estos reclamos
Asuntos que este bufete llevó en esta área del derecho. Las cifras son recuperaciones brutas, antes de que salgan de ahí los honorarios, los costos y los gravámenes médicos.
Nuestro cliente estaba dando servicio a unos tanques de propano detrás de una panadería en Pompano Beach cuando explotaron y le quemaron los brazos y la cara.
Veredicto de jurado, condado de BrowardUna lesión grave de cuello por zambullirse desde el muelle de un Airbnb en Fort Myers sobre el río Caloosahatchee, por no advertir que el agua era baja y turbia.
Acuerdo confidencialTodos los veredictos y acuerdos que publicamos, con la cobertura de prensa de los que salieron en las noticias. Ningún resultado predice otro caso: cada reclamo depende de sus propios hechos, de su propia evidencia y del seguro que realmente exista.
Quién llevaría su caso
Estar lesionado ya es bastante difícil sin tener que resolver la parte legal usted solo. Los abogados litigantes de abajo llevan reclamos de responsabilidad del propietario en todo Florida desde 1993, y uno de ellos va a llevar el suyo desde la primera llamada hasta el último cheque. Le van a decir cuánto vale su caso y por qué, y le van a hablar claro sobre las partes difíciles.
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Richard P. Pravato Abogado fundador y director Board Certified en derecho de juicio civil por The Florida Bar desde 2004, y por el National Board of Trial Advocacy. Casos de lesiones exclusivamente desde 1996. Perfil completo → -
Brett J. Yonon Abogado litigante principal Seleccionado a Florida Super Lawyers en 2024 y 2025. Casi dos décadas en tribunales de Florida, incluido un veredicto de $3.5 millones por negligencia de una funeraria. Perfil completo → -
Alazay Ventura-Coffey Abogado litigante Co-dirigió un juicio con jurado en el condado de Broward hasta un veredicto de $1,387,060.58 en su primer día como abogado juramentado. Accidentes de auto, caídas y negligencia general. Perfil completo →
Lo que la gente nos pregunta
A la persona que me atacó la arrestaron. ¿Por qué demandar al dueño de la propiedad?
Porque una condena penal rara vez compensa a la víctima, y el agresor normalmente no tiene nada. El reclamo civil hace una pregunta distinta: si el dueño de la propiedad ya sabía que esa dirección tenía un problema y no tomó medidas razonables. Esa es una pregunta sobre sus registros, no sobre el agresor.
¿Cómo se prueba que el dueño sabía que era peligroso?
Sobre todo con sus propios documentos y con documentos públicos. Pedimos el historial de llamadas a la policía por esa dirección, reportes previos de incidentes y lesiones, quejas de inquilinos o huéspedes, órdenes de trabajo por portones y luces rotas, y cualquier evaluación de seguridad que el dueño haya encargado. Un patrón en esos registros es lo que la previsibilidad realmente parece.
¿El responsable es el administrador del edificio o el dueño?
Con frecuencia ambos, y normalmente son empresas distintas con pólizas de seguro distintas. La administradora pudo haber controlado las decisiones diarias de seguridad mientras el dueño controlaba el presupuesto. Nombrar a las entidades correctas desde temprano importa porque cada una guarda registros diferentes.
¿Y si me lesionó una condición física y no un delito?
Eso es responsabilidad del propietario en su forma ordinaria, y aplica el mismo principio: qué sabía el dueño, y desde cuándo. Escaleras y barandas defectuosas, barreras de piscina inadecuadas, objetos que caen y pasillos en mal estado giran todos alrededor de los registros de inspección, las órdenes de trabajo y las quejas previas por el mismo defecto.
Otras áreas de práctica
Cinco oficinas en Florida
Cuéntenos qué pasó
Un abogado lo escucha, le dice qué hace la ley de Florida con esos hechos, y le habla claro sobre si vale la pena presentar el reclamo. Si no vale la pena, se lo decimos.